在楼市“去库存”进程中，城市间的分化现象愈发明显。截至上半年末，重点30个城市的商品住宅狭义库存去化周期为23.9个月，其中杭州、合肥不足1年，长沙、宁波、成都、长春、上海、天津不足20个月。
狭义库存指已批准预售但未售出的商品住宅面积。若去化周期不足1年，意味着现存待售商品住宅在不考虑新增供应的情况下一年内能卖完，部分城市的新房库存正逐渐回归合理区间。
新房去化周期是衡量市场供求健康程度的重要指标。一般而言，去化周期低于6个月表示库存紧张；大于18个月则表明供过于求。当前不同城市的新房去化周期差异显著。例如，杭州和合肥的去化周期不足1年，显示出当地市场近半年表现良好，去化速度加快。合肥的去化周期收窄至10.6个月，尤其是经开区去化周期仅为5.5个月。供给端严控增量是推动去化周期下降的主要原因，合肥的居住用地供应已连续四年下调，商品住宅供应也持续缩减。
杭州的情况类似，需求韧性与供应节奏匹配较好，数字经济、人工智能等产业的发展吸引了大量高素质人才，住房需求稳定。然而，低库存状况更多反映了主动收缩供给的结果，并非真正的供不应求。判断一个城市的新房供需是否均衡还需结合库存绝对量和供应结构综合观察。
全国范围内，楼市“去库存”已初见成效。国家统计局数据显示，2026年5月末，全国商品房待售面积为7.72亿平方米，同比下降0.4%，已连续3个月同比下降。供给端通过控制增量和减少新开工面积，有效减轻了市场供给压力。地方政府减少了新增住宅用地出让，推进城市更新与收储，房企投资意愿低迷，间接推动了供求关系向去库存进展。
尽管如此，当前楼市去库存主要依靠“控供给”带来的被动消化，而非销售速度大幅提升。特别是部分三四线城市新房市场销售速度放缓，去化周期仍处于高位。克而瑞数据显示，截至2026年6月末，50个典型城市商品住宅去化周期为26.1个月，其中一线城市25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。
除了去化周期普遍较长的三四线城市，部分核心城市的内部市场也在分化。以天津为例，当地新房存量中约56.8%属于“惰性库存”，即长期无法形成有效成交的项目。这些项目包括早年规划的大盘、出险房企的楼盘以及产品力落后、竞争力不足的房源。
易居研究院指出，土地市场的供给端缩量客观上减少了潜在库存空间，但许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的问题。未来需进一步挖掘潜在需求，增强新房购买力，促进新房销售和去库存。曹晶晶认为，房地产市场尚处调整过程中，需供需两端协同施策。供给端应合理把控宅地出让节奏，加快存量商品房和闲置土地盘活利用；需求端应优化交易环境和信贷支持，推动真实居住需求有序释放，逐步改善市场供需关系。
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